Customize search? Receive a personalised property selection
De aankoop van vastgoed aan de Costa del Sol brengt een aantal juridische stappen met zich mee die sterk verschillen van het aankoopproces in Nederland of België. Of u nu een appartement koopt in Marbella, Estepona, Fuengirola of aan de Oostkust van Málaga in Nerja, Torrox of Torre del Mar: een goede juridische begeleiding is essentieel om risico’s en onverwachte kosten te voorkomen.
Wie zich vooraf goed informeert, voorkomt kostbare fouten en onaangename verrassingen achteraf.
Het aankoopproces van vastgoed in Spanje verloopt via een vaste juridische volgorde, die begint met een reserveringsovereenkomst en eindigt bij de notariële eigendomsoverdracht. Elke fase heeft eigen verplichtingen en risico's.
De standaard stappen:
Reserveringscontract (Contrato de Reserva)
Een eerste overeenkomst waarbij de koper een bedrag — doorgaans tussen 3.000 en 10.000 euro — betaalt om de woning van de markt te halen.
Dit bedrag is in de meeste gevallen niet terugvorderbaar als de koper zich zonder geldige juridische reden terugtrekt.
Koopvoorlopige overeenkomst (Contrato de Arras)
De meest gebruikte voorlopige koopovereenkomst in Spanje. De koper betaalt hierbij doorgaans 10% van de aankoopprijs.
Trekt de koper zich terug? Dan verliest hij dit bedrag.
Trekt de verkoper zich terug? Dan moet hij doorgaans het dubbele terugbetalen.
Notariële akte (Escritura Pública de Compraventa)
De definitieve eigendomsoverdracht vindt plaats bij de Spaanse notaris. De notaris controleert de identiteit van beide partijen en de formele documentatie van de woning.
Belangrijk: de notaris voert géén volledige juridische controle uit namens de koper.
Registratie in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad)
Na ondertekening wordt de woning geregistreerd in het eigendomsregister. Pas daarna is de overdracht juridisch volledig afgerond.
Juridisch onderzoek (due diligence) is niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk onmisbaar. Zonder grondige controle loopt een koper risico op verborgen schulden, illegale uitbreidingen of ontbrekende vergunningen.
Dit geldt voor appartementen aan de West Costa del Sol, maar zeker ook voor villa’s en landelijke woningen aan de Oostkust van Málaga, waar oudere bebouwing en uitbreidingen vaker voorkomen.
Belangrijkste juridische controlepunten:
Nota Simple
Een officieel uittreksel uit het eigendomsregister waarin staat:
wie de juridische eigenaar is;
of er hypotheken of beslagen rusten op de woning;
of er andere lasten bestaan.
Schulden bij de VvE (Comunidad de Propietarios)
Controleer of alle bijdragen aan de gemeenschap van eigenaren zijn betaald. Openstaande schulden kunnen overgaan op de nieuwe eigenaar.
IBI-belasting
Controleer of de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting volledig betaald is.
Bouwvergunningen (Licencia de Obras)
Vooral bij villa’s, finca’s en oudere woningen is controle van vergunningen cruciaal. Niet alle verbouwingen of uitbreidingen zijn automatisch legaal geregistreerd.
Dit speelt regelmatig bij woningen in heuvelgebieden rond bijvoorbeeld Nerja, Torrox en de Axarquía.
Kadaster- en oppervlaktemetingen
Controleer of:
de geregistreerde oppervlakte klopt;
perceelgrenzen correct zijn;
het eigendomsregister overeenkomt met de feitelijke situatie.
Urbanistische status
Bij vrijstaande woningen en grond is controle van de stedenbouwkundige status essentieel, zeker buiten stedelijke gebieden.
Energiecertificaat
Een geldig energiecertificaat is wettelijk verplicht bij verkoop.
Een onafhankelijke Spaanse advocaat beschermt uitsluitend de belangen van de koper. Dit is wezenlijk anders dan de rol van de notaris of makelaar.
Een gespecialiseerde vastgoedadvocaat:
controleert de Nota Simple en alle juridische documentatie;
onderzoekt vergunningen, schulden en urbanistische status;
beoordeelt het Contrato de Arras;
vraagt indien nodig het NIE-nummer aan via volmacht;
begeleidt de notariële overdracht;
verzorgt registratie en overschrijving van nutsvoorzieningen.
Dit is extra belangrijk bij buitenlandse kopers die niet permanent in Spanje wonen en de lokale regelgeving minder goed kennen.
Advocaatkosten bedragen doorgaans 1% tot 1,5% van de aankoopprijs, met een minimum vanaf circa 1.500 euro.
Buitenlandse eigenaren van vastgoed in Spanje blijven belastingplichtig in Spanje, ook wanneer zij niet permanent in de woning verblijven.
Belangrijkste belastingen:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting, gebaseerd op de kadastrale waarde.
Inkomstenbelasting voor niet-residenten
Ook eigenaren die hun woning niet verhuren betalen een forfaitaire belasting over een fictief rendement.
Voor EU-burgers geldt doorgaans:
fictief rendement van 1,1% van de kadastrale waarde;
belastingtarief van 19%.
Belasting op huurinkomsten
Bij verhuur van de woning betaalt u belasting over de netto huurinkomsten.
Voor EU-residenten geldt doorgaans een tarief van 19%.
Dit geldt zowel voor vakantieverhuur aan de West Costa del Sol als voor populaire verhuurregio’s aan de Oostkust, zoals Nerja en Torrox, waar de vraag naar vakantieaccommodaties sterk blijft.
Plusvalía Municipal
Gemeentelijke belasting die bij verkoop wordt geheven over de waardestijging van de grond.
Bij Andalucia4you begeleiden wij Nederlandse en Belgische kopers tijdens het volledige aankoopproces aan zowel de West Costa del Sol als de Oostkust van Málaga. Dankzij onze samenwerking met ervaren lokale advocaten en fiscalisten zorgen wij voor een veilige en transparante aankoop, of u nu koopt in Marbella, Estepona, Nerja, Torrox of Torre del Mar.
Please feel free to use our A4-inquiry form to communicate your wishes and ideas. If you require any further information contact us or make an appointment at our office in Caleta de Vélez.
We look forward to hearing from you.