Gericht zoeken? Ontvang vrijblijvend selectie op maat
Lijst van documenten die nodig zijn om uw woning op de markt te plaatsen:
Wat is een Nota Simple?
Als u informatie over een woning, buitenverblijf, appartement of perceel wilt inzien of presenteren: de Nota Simple is een officieel uittreksel uit het Spaanse Eigendomsregister dat de actuele juridische situatie van het pand en de geregistreerde eigenaren weergeeft.
Hulp nodig?
Indien gewenst kunnen wij deze officiële documentatie voor u aanvragen. Voor onze administratie bewaren wij een kopie die maximaal 3 maanden oud is.
Het document bevat:
Nauwkeurige beschrijving van de woning (oppervlakte, exacte locatie, perceelgrenzen, etc.);
Officiële gegevens van de huidige eigenaar(s);
Informatie over eventuele hypotheken, pandrechten, beslagen of heffingen die op het pand of terrein rusten.
De Nota Simple wordt ook gebruikt bij een hypotheekaanvraag bij de bank of bij de rechtbank in geval van een erfenis. Meestal wordt dit document opgevraagd om bij verkoop direct aan te tonen wie de eigenaar is en welke lasten er op het huis rusten.
Wat is de Escritura de Compraventa?
Meestal leggen we bij de aankoop van een huis, appartement of perceel de overdracht vast in een openbare eigendomsakte bij de notaris. De notaris zorgt er vervolgens voor dat de eigendomsoverdracht op onze naam wordt geregistreerd in het Eigendomsregister en Kadaster.
Vormvrijheid van aankoop:
Volgens de Spaanse wet is een koopovereenkomst in principe vormvrij: een privécontract of zelfs een mondelinge overeenkomst is juridisch geldig (hoewel bij een mondelinge overeenkomst het bewijs geleverd moet worden). Om eigenaar te worden, moet samen met de overeenkomst het bezit van het pand daadwerkelijk worden overgedragen.
Notariële akte: Een openbaar document waarmee de koper officieel als eigenaar wordt ingeschreven in het Eigendomsregister.
Privécontract: Een onderhandse overeenkomst tussen koper en verkoper waarin het bezit wordt overgedragen, maar die niet automatisch in het officiële register staat.
Redenen waarom soms voor een privécontract is gekozen:
Uitstel van belastingen: Bij een notariële overdracht wordt de belastingdienst direct geïnformeerd en moeten overdrachtsbelastingen worden voldaan. Bij een privécontract gebeurt dat niet direct.
Onvolledige eigendomstitel: De verkoper heeft het pand nog niet officieel op eigen naam staan (bijvoorbeeld bij een nog niet afgewikkelde erfenis).
Bouwwerken zonder vergunning: De woning is (deels) gebouwd zonder vergunning of ligt in beschermd gebied.
Voor- en nadelen van uitsluitend een privécontract:
Voordelen: Uitstel van overdrachtsbelasting; transactie blijft vertrouwelijk tussen partijen; eventuele eerdere schuldeisers zien de verkoop niet direct in het register.
Nadelen: Geen officiële inschrijving op naam van de koper in het Eigendomsregister; onduidelijkheid over openstaande schulden op het terrein; geen enkele bank verstrekt een hypotheek op een niet-geregistreerd pand; het onaanvaardbare risico dat een kwaadwillende verkoper het pand tussentijds aan een derde doorverkoopt.
Conclusie:
De notaris in Spanje identificeert de partijen en controleert of aan de formele wettelijke vereisten en betalingen is voldaan om de eigendomsakte te legaliseren. De notaris voert echter geen inhoudelijke bouwtechnische of juridische controle uit op het vastgoed zelf. Daarom adviseren wij altijd om uw advocaat en makelaar te raadplegen.
Bent u eigenaar via een onderhands contract of is uw eigendomsakte niet (volledig) ingeschreven in het Kadaster? Wij brengen u graag in contact met ervaren juristen en topografen om uw registratie op orde te brengen vóór de verkoop.
Wat is (D)AFO?
AFO is een administratieve en juridische regularisatieprocedure voor bouwwerken die destijds zonder gemeentelijke bouwvergunning zijn gerealiseerd op landelijk terrein (suelo rústico).
Wetgeving in Andalusië: Met Decreet 2/2012 en Decreet 3/2019 (van 24 september) heeft de Andalusische regering een duidelijk kader gecreëerd om constructies op landelijk gebied te regulariseren. Wanneer de verjaringstermijn van minstens 6 jaar is verstreken en er geen administratieve sanctietrajecten lopen, kan een pand worden erkend onder het AFO-regime (régimen fuera de ordenación).
Vereisten: De gemeente toetst via een inspectie en rapportage of het gebouw voldoet aan minimale normen voor veiligheid, bewoonbaarheid en sanitaire voorzieningen (zoals een goedgekeurde septictank).
Wat zijn de voordelen van een DAFO?
Officiële registratie van de constructie in het Eigendomsregister en Kadaster;
Beschikking over de volledige Escritura van alle aanwezige bebouwing;
Gegarandeerde toegang tot basisvoorzieningen zoals water en elektriciteit;
Mogelijkheid om gemeentelijke vergunningen aan te vragen voor noodzakelijk onderhoud en reparaties.
Wat is de procedure?
De eigenaar dient de aanvraag in bij het plaatselijke gemeentehuis (Ayuntamiento), samen met een technisch rapport van een bevoegde architect. Dit dossier bevat onder meer:
Kadastrale identificatie en eigendomsbewijzen;
Bouwkundige beschrijving, analyses en fotoreportages;
Aantonen dat het perceel niet op beschermd natuurgebied of risicogrond (overstroming/erosie) ligt;
Aansluitingsrapporten voor netwerken en nutsvoorzieningen (elektra- en sanitairbulletin);
Bewijs van voltooiing van de bouw (ouderdomscertificaat van minstens 6 jaar);
Certificering van veiligheid, hygiëne en bewoonbaarheid.
De gemeentelijke leges voor de AFO-aanvraag verschillen per gemeente en zijn voor rekening van de eigenaar.
Heb ik een DAFO nodig om te verkopen?
Voor woningen waarvan alle constructies al 100% correct in de akte en het register staan, is een DAFO niet verplicht. Staan bepaalde uitbouwen, zwembaden of bijgebouwen echter niet geregistreerd, dan eisen kopers en banken vrijwel altijd een AFO-procedure (of reservering van de leges) om de overdracht af te ronden.
Wat is IBI? De jaarlijkse onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) die door de lokale gemeente wordt geheven over de kadastrale waarde van het vastgoed. Wij hebben een kopie van het meest recente betalingsbewijs nodig.
Referencia Catastral: De unieke alfanumerieke kadastrale code waarmee uw woning en perceel exact worden geïdentificeerd op de officiële kadastrale kaarten.
Een kopie van de laatst betaalde waterfactuur en het leveringscontract (gemeentelijk leidingwater of aandeel in een private watercoöperatie/waterbron).
Beschikt u over een eigen waterbron (pozo) of waterdepot? Geef de specificaties aan ons door.
De meest recente elektriciteitsrekening (met contractnummer).
Indien aanwezig: het keuringscertificaat van de installatie (Boletín de instalación eléctrica).
Een overzichtelijke plattegrond of indelingstekening van de woning en eventuele bijgebouwen.
Een overzichtslijst van alle meubels en apparatuur die in de woning achterblijven en in de verkoopprijs zijn inbegrepen.
Overeenkomstig Koninklijk Besluit 235/2013 is een energiecertificaat verplicht om een woning te koop aan te kunnen bieden.
Het document wordt opgesteld na een fysieke inspectie door een bevoegde technicus en kent een energielabel toe van A (zeer zuinig) tot G (zeer hoog verbruik).
Het originele, ondertekende certificaat moet bij de notariële overdracht worden overhandigd.
Nieuwe wetgeving voor energielabels in Spanje:
Vanaf 1 januari 2030 moeten woningen in Spanje minimaal over energielabel E beschikken bij verkoop;
Vanaf 2033 stijgt deze norm naar label D.
Indien uw woning deel uitmaakt van een urbanisatie met gemeenschappelijke faciliteiten (zoals een zwembad, tuinen of sportvelden): de meest recente factuur van de servicekosten (comunidad).
Een officiële verklaring van de beheerder (Administrador) van de Vereniging van Eigenaren – afgegeven maximaal één week vóór de overdracht – waarin wordt bevestigd dat er geen openstaande schulden of achterstallige betalingen zijn.
Onze samenwerkingsovereenkomst is standaard niet-exclusief. U behoudt altijd de vrijheid om uw woning zelf particulier te verkopen of via andere makelaars aan te bieden.
Wij werken met een transparant klantenregistratiesysteem en informeren u vooraf over potentiële kopers.
Wilt u liever met één centraal aanspreekpunt samenwerken? Wij bieden ook een exclusieve verkoopservice aan.
Kopie van een geldig paspoort of ID-kaart van alle geregistreerde eigenaren;
Kopie van het officiële NIE-certificaat of de verblijfskaart (Residencia).
De reserveringsovereenkomst tussen de verkoper en de koper. Het is een holding deposit- overeenkomst die het voor de koper mogelijk maakt om het pand voor een bepaalde periode (meestal gedurende 4 weken) te reserveren om juridisch onderzoek op het pand uit te voeren en zijn financiering te regelen. Het reserveringsbedrag bedraagt tussen 3.000,- 5.000,- Euro.
Deze voorlopige koopovereenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de verkoper en de koper die wordt voorbereid door uw advocaat nadat het juridisch onderzoek van het onroerend goed is afgerond. De advocaat van de kopende partij bevestigt dat alle documenten van het pand correct zijn en de koper kan doorgaan met de betaling van 10% aanbetaling aan de verkoper. In dit document gaat u akkoord met het tijdschema en de voorwaarden voor de afronding van de overdracht van eigendom (meestal tussen 2 en 4 weken) na de ondertekening.
De afronding van overdracht van eigendom vindt plaats bij het plaatselijke Notariskantoor. Het resterende deel van de koopprijs moet worden betaald bij de ondertekening van de eigendomsakte. Wij begeleiden onze klanten altijd naar de notaris. Beide partijen de verkoper en de koper en in het geval van de hypotheek uw bank moeten in persoon aanwezig zijn bij de notaris, tenzij een van de partijen is niet beschikbaar om de vergadering bij te wonen en heeft een wettelijke vertegenwoordiger in Spanje (eerder geregeld via een machtiging). De notaris zorgt ervoor dat de partijen worden geïdentificeerd en controleert of de wettelijke vereisten en de betalingen correct zijn voldaan.
Bij verkoop zijn de volgende kosten en belastingen van toepassing op de verkoper:
Plusvalía Municipal: Gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond gedurende de bezitsperiode.
IBI: De lopende onroerendgoedbelasting tot aan de datum van overdracht.
Niet-ingezetenen belasting (3% Retención):
Bent u geen fiscaal resident in Spanje? Dan houdt de koper wettelijk 3% van de verkoopprijs in om rechtstreeks af te dragen aan de Spaanse belastingdienst als voorheffing op de winstbelasting (Capital Gains Tax). Als fiscaal resident toont u uw residentiecertificaat en wordt er geen 3% ingehouden.
Hypotheekroyement: Eventuele bank- en notariskosten voor het doorhalen van een lopende hypotheek.
Gemeenschapskosten: Voldaan tot aan de overdrachtsdatum.
Makelaarscourtage: De overeengekomen commissie voor de bemiddeling en marketing.
Juridische kosten: Eventuele advocaat- of topograafkosten indien documenten vooraf geactualiseerd moesten worden.
In het geval dat uw papierwerk moet worden bijgewerkt voordat de overdracht van eigendom kan plaatsvinden. De rol van de notaris in Spanje is ervoor zorgen dat de partijen worden geïdentificeerd en controleren of de wettelijke vereisten en de betalingen correct zijn voldaan. De notaris voert verder geen juridisch onderzoek uit. Daarom adviseren wij altijd om uw advocaat en uw makelaar te raadplegen bij het te koop aanbieden van uw woning. Lees meer over benodigde documenten bij verkoop.
Dit document is slechts een leidraad om onze klanten te helpen om de informatie te verzamelen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan dit document.
verening van eigenaren?Kies uit meer dan 22.000 woningen. Maak geheel vrijblijvend uw zoekprofiel aan en ontvang uw woningenselectie op maat. Wenst u meer informatie te ontvangen, neem dan gerust contact met ons op of maak een afspraak op ons kantoor in Caleta de Vélez.
We heplen u graag verder!