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Documentación requerida en la venta

Lista de documentos obligatorios para poner su propiedad en venta:

I. Nota Simple

¿Qué es Nota Simple?

La Nota Simple le permite realizar una consulta a todos los Registros de la Propiedad de España para conocer la situación, titulares y cargas de los inmuebles(es decir, si tiene hipotecas, embargos, etc.).

Podrá solicitar documentación oficial de todas aquellas propiedades a nombre de cualquier persona física o jurídica rellenando los datos con la dirección completa de la finca o vivienda en el formulario. Es un documento oficial expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información relativa a un bien inmueble:

Mayormente, se solicita para conocer quién es el titular y las cargas de una finca o vivienda en una compraventa, o para presentar ante distintas instituciones u organismos acreditando la titularidad, cargas u otras circunstancias (Juzgados, Bancos, Hacienda, Catastro, Compraventa, Oficinas Agrarias, Información para Trámites Administrativos con una Copia Simple de las Escrituras...

II. Escritura CompraVenta

¿Qué es Escritura Compra Venta?

¿Es necesario tener escritura publica para ser propietario?

Habitualmente cuando compramos una vivienda, piso o local lo hacemos en escritura pública ante Notario que luego llevamos la Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad a nuestro nombre.

Sin embargo, ni la firma en escritura pública ante Notario ni la inscripción en el Registro de la Propiedad son obligatorios para adquirir la propiedad de un inmueble. Es cierto que son trámites aconsejables, pero realmente podemos ser propietarios sin los mismos.

Aquí explicamos las razones de por qué no escriturar o inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y las consecuencias que tiene.

COMPRA EN ESCRITURA PÚBLICA: LIBERTAD DE FORMA

En nuestro derecho rige, para el contrato de compraventa, la libertad de forma. Es decir, no es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, sino que podemos hacerlo en un contrato privado e incluso de manera verbal, aunque, en este ultimo caso, tendremos que probar la realidad de la venta.

Lo que sí se exige para poder ser propietarios es que, junto con el contrato de compraventa ( ya sea en escritura publica o en contrato privado) se de la entrega de la posesión del inmueble.

Cuando hacemos la compraventa en escritura ante notario, la simple escritura supone la entrega física del inmueble. Pero cuando lo hacemos en contrato privado, para poder ser propietarios, se exige que, en el contrato, se especifique la entrega de la posesión para que se de el cambio de titular.

RAZONES PARA NO ESCRITURAR

Lo habitual es comprar en escritura publica ante notario, pero hay casos en los que, al comprador o al vendedor, no les interesa, por ahora, hacer la escritura y solo hacen la compra en documento privado con entrega de posesión al comprador, convirtiéndose, este, en pleno propietario.

Las razones habituales son las siguientes:

VENTAJAS E INCONVENIENTES DE NO HACER LA COMPRA EN ESCRITURA PUBLICA

Ventajas:

Inconvenientes:

CONCLUSIONES

Para ser propietario no es obligatorio hacer escritura publica de compraventa, pero es lo habitual y se aconseja hacerlo.

Podemos ser propietarios en documento privado si, además, se nos hace entrega de la posesión del inmueble.

Solo con la escritura publica de compraventa podemos inscribir nuestra propiedad en el registro. Si somos propietarios en documento privado, al no estar inscrita esa venta en el Registro de la Propiedad, difícilmente nuestros acreedores se van a enterar que somos dueños de ese inmueble. Podemos comprar en escritura pública, pero luego no llevar la misma a inscribir al Registro: la inscripción no es obligatoria para adquirir la propiedad.

Mientras la propiedad este registrada a nombre del vendedor, corremos el riesgo que este lo pueda vender, en escritura publica, a otra persona, perdiendo así nuestros derechos sobre la finca.

Tenga en cuenta que el papel del notario en España es la identificación de las partes y comprobar los requisitos legales y los pagos que se cumplen adecuadamente con el fin de legalizar la transferencia de la propiedad mediante la firma de la escritura (Escritura Compraventa). Hay mas controles legales sobre la propiedad que hay que hacer antes de poner su propiedad en venta. Por lo tanto, siempre le recomendamos consultar a su abogado y agente inmobiliario cuando se piensa en la venta de su casa.

Si usted es el dueño de una propiedad a través de un contrato privado, venta privada, o, si usted está en posesión de la escritura de propiedad, pero la propiedad no está escrita (completamente) en el Registro y si usted está buscando una opinión legal, o un topograaf, estamos aquí para ayudarle.

Solo con la propiedad que está registrada correctamente, se puede proceder a las ventas optimales.

III. AFO

¿Qué es AFO?

AFO es un régimen jurídico especial, el cual consiste en la regularización administrativa y jurídica de las construcciones edificadas sin licencia municipal que se encuentren legalmente prescritas, resolviendo un problema social, medioambiental y urbanístico.

La Publicación en 2019 del Decreto 3/2019. de 24 de septiembre, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, clarifica el régimen aplicable a las distintas situaciones en las que se encuentran las edificaciones existentes para su reconocimiento por el Ayuntamiento y su tratamiento por el planeamiento urbanístico. Se abre así una nueva vía para la regularización de edificaciones que presenta algún incumplimiento de la normativa urbanística tanto en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable (rústico) mediante el reconocimiento AFO.

AFO significa asimilado al régimen de fuera de ordenación, definido en el artículo 53 del Decreto 60/2010 del 16 de marzo de la Junta de Andalucía como la situación en la que quedan las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. Dicho de otro modo, aquellas edificaciones comúnmente llamadas "ilegales" construidas en Andalucía que tengan una antigüedad mayor de 6 años, podrán reconocerse como AFO.

¿Qué ventajas tiene?

¿Quién se puede beneficiar?

Se pueden beneficiar los propietarios de las edificaciones que estén totalmente finalizadas para las que haya transcurrido el plazo para el restablecimiento del orden urbanístico infringido, cumplan con los requisitos establecidos en la ordenaza AFO del ayuntamiento y para las cuales no exista ningún tipo de procedimiento administrativo sancionador o penal abierto.

Por tanto, cualquier edificación construida en suelo urbanizable y no urbanizable sin la oportuna licencia puede ser regularizada ante el Ayuntamiento.

Sin embargo, su aplicación se encuentra condicionada a que cada uno de los Ayuntamientos proceda a la elaboración de una Ordenanza específica o bien, un Avance del Plan General. La adaptación al Decreto no está siendo uniforme en todos los municipios. Muchos de ellos ya han efectuado los trámites, mientras otros se encuentran en ello.

¿Cuál es el procedimiento?

Corresponde al Ayuntamiento dicho reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación de las edificaciones, que establecerá, en su caso, las tasas que correspondan. El importe de dicha tasa es variable en cada Ayuntamiento y depende de las características de cada construcción. Dicho importe habrá de ser abonado por el propietario.

La solicitud del propietario deberá de ir acompañada por un certificado de asimilado a fuera de ordenación, elaborada por técnico compente (Arquitecto superior para viviendas), la cual contendrá al menos lo siguiente:

  1. Identificación del inmueble:
    • Identificación Registral y Catastral.
    • Documentación que acredite la titularidad de la edificación,
    • Memoria descriptiva y constructiva de la edificación afectada,
    • Análisis de la edificación y la parcela en relación con la ordenación urbanística,
    • Reportaje fotográfico suficiente para la completa descripción de la edificación,
    • Justificación expresa de que la edificación no se encuentra en suelo destinado a dotaciones públicas, o en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, así como que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbre de uso público general,
    • Informe de las Compañías suministradoras con indicación de la disponibilidad de las redes de suministro accesibles desde la finca; y, en su caso, con las condiciones técnicas exigibles para la correcta ejecución de las acometidas,
    • Documentación justificativa de la puesta en funcionamiento de las instalaciones existentes en la edificación conforme a su normativa reguladora (Boletín de la instalación eléctrica, de fontanería, gas, etc...),
    • Presupuesto de Ejecución Material calculado de acuerdo al presupuesto modular de Ejecución Material incluido en la tabla que se contiene en el Anexo II de la Ordenanza Fiscal nº 110.
  2. Fecha de terminación de la edificación: Certificación del Servicio de Inspección Urbanística, o/y Certificación por técnico competente, o/y Acta notarial descriptiva, o/y Certificación catastral descriptiva y gráfica.
  3. Certificación: Que acredite que reúne las condiciones de Seguridad, Salubridad y Habitabilidad, conforme a las determinaciones.
  4. Descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos necesarios para garantizar el mantenimiento del uso.

¿Se requiere AFO para vender o comprar una casa?

La respuesta es no, AFO no se requiere para las construcciones y edificios que están registrados correctamente. AFO no está obligado a ser capaz de vender su propiedad. Pero en el caso de que (parte de) su casa o estructuras al aire libre se construyeron sin permiso y no han sido registrados en el registro y catastro, AFO certificación es necesariss y aconsejamos reservar una cierta cantidad de la cuota a ayuntmiento a poder hacer la transferencia total de la propiedad darse cuenta de los nuevos propietarios. Por favor, no dude en ponerse en contacto con nosotros si usted tiene cualquier pregunta, o le hace falta consultar con un abogado o un arquitecto para revisar la documentación de su propiedad y solicite más información sobre aprobaciones para el AFO.

IV. IBI (justificnte del último pago) en referencia catastral

¿Que es IBI? ¿Que es referencia catastral?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto encuadrado en el sistema tributario local de España, de exacción obligatoria por los ayuntamientos, que grava el valor de la titularidad dominial y otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles localizados en el municipio que recauda el tributo. Su gestión se comparte entre la Administración del Estado y los Ayuntamientos. Ent ró en vigor el 1 de enero de 1990, bajo presidencia de Felipe González.

Su carácter real se deduce del gravamen que hace sobre la titularidad de los inmuebles o sobre los derechos que recaen en los inmuebles, independientemente de qué sujeto ocupe su titularidad. Tiene además carácter objetivo, derivado de una cuantificación de la carga tributaria que atiende exclusivamente al valor del objeto, y no a las circunstancias de los sujetos pasivos.

El hecho imponible está constituido por la propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana sito s en el respectivo término municipal, o por la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie, o de la de una concesión administrativa sobre dichos bienes o sobre los servicios públicos a los que estén afectados, y grava el valor de los referidos inmuebles.

La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfa numérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.

V. Factura de agua y copia del contrato

¿Qué es la factura de agua?

Si tiene el agua del ayuntamiento.

Factura es el documento legal que autentifica que se ha prestado y recibido un servicio y te permite conocer la relación con el uso que haces del agua.Incluye el número del contrato de suministro y los datos de identificación del titular.

Si tiene su propio pozo, por favor indique las especificaciones.

VI. Última factura de luz, contrato de instalación y buletín

¿Que es factura de luz?

La factura de la luz es el comprobante que recibe el consumidor de electricidad, donde se justifica el importe que debe pagar por el abastecimiento de luz y que generalmente se abona a través de domiciliación bancaria.

VII. Plano de la vivienda

VIII. Lista del inventario

¿Que es lista de inventario?

Lista de los muebles que se quedan en la vivienda.

IX. Certificado energético

¿Que es certificado energético?

En consecuencia, mediante el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, se transpone parcialmente la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, en lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios,refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes, teniendo en consideración además la experiencia de su aplicación en los últimos cinco años.

El certificado es un documento suscrito por un técnico competente y que contiene tanto información sobre las características energéticas del edificio o unidad del edificio como su calificación energética.

La certificación es el proceso que conduce a la expedición del certificado. Y la calificación es una medida de la eficiencia energética de un edificio o parte de él, que se mide mediante un método determinado y se expresa a través de una serie de indicadores energéticos. Esto da lugar a una nueva definición, la de la etiqueta que corresponde al distintivo de escala de letras y colores que se suele asociar con este proceso, y que en algunos edificios permanece a la vista del público.

En primer lugar, la energía final consumida. Es el consumo que estamos acostumbrados a ver, por ejemplo, en una factura energética; es decir, la cantidad de energía suministrada al edificio ó unidad del edificio (por ejemplo, un m3 de gas natural) que ha sido empleada por un sistema técnico (ej. una caldera de gas) para atender una determinada demanda energética (elevar la temperatura interior hasta un nivel de confort).

A esta definición hemos de añadir la de energía primaria. Para suministrar una cantidad determinada de energía (final) al edificio ó unidad del ejemplo anterior, es necesario que, desde la fuente inicial ó primaria que empleamos para obtenerla, ésta sufra una serie de transformaciones, que dan lugar a pérdidas. Por ejemplo, un m3 de gas natural contiene una determinada cantidad de energía, pero al quemarlo para producir electricidad, gran parte de esa energía se pierde en forma de calor en la propia central eléctrica, y otra se pierde trasladándola y transformándola a la tensión con la que finalmente se suministra, por poner algunos ejemplos.

Por tanto, suministrar una unidad energética requiere de una cantidad adicional de energía que se pierde en procesos intermedios; la suma de ambas es la energía primaria consumida, que es la verdadera huella del consumo final antes descrito.

Por otra parte los sistemas técnicos realizan un consumo final de energía para atender una demanda energética dada. La demanda energética a cubrir por los servicios técnicos, es, como ya se ha dicho, la que permite mover un determinado parámetro hasta el nivel de confort.

En la calificación energética consideraremos los siguientes parámetros: la temperatura del aire (calefacción y refrigeración), la calidad del aire (ventilación), los niveles lumínicos (iluminación), y la temperatura del agua (producción de agua caliente sanitaria).

La demanda en cada momento depende de varios parámetros externos: la situación geográfica del edificio y su clima; las condiciones climatológicas del momento, o si es de día o de noche; ó las sombras arrojadas por obstáculos como edificios, montañas ó árboles, entre otros. la geometría y características constructivas del edificio condicionarán la magnitud de la demanda para unas mismas condiciones externas. Por ejemplo, cuando en el exterior la temperatura está por debajo de la de confort (frío en invierno) dado que los ocupantes y equipos producen continuamente calor en el interior, la cantidad de aporte artificial (calefacción) dependerá de la velocidad a la que el edificio pierda dicho calor hacia el exterior, y que depende del aislamiento térmico de los elementos de su envolvente (como las fachadas, la cubierta, los suelos en contacto con el exterior, cámaras ó el terreno etc). Estos elementos que influyen sobre el comportamiento energético del edificio, pero no transforman energía como lo haría un sistema técnico, se denominan sistemas pasivos.

Es importante resaltar que hablamos del "nivel de confort" cuando éste es distinto según la edad, el género ó la actividad desempeñada por las personas. Por otro lado, hemos indicado que las personas y los equipos del interior de la vivienda desprenden continuamente calor, sin embargo la ocupación y el modo de vida será distinto para cada inmueble. Por tanto, en ambos parámetros, estamos estableciendo unas condiciones "tipo" que nos permiten comparar entre sí los edificios sin tener en cuenta las particularidades de sus ocupantes; pero los resultados arrojados por el certificado pueden difererir por esta razón de las demandas, consumos y emisiones actuales.

Hemos de señalar que la cantidad de energía final consumida por un sistema técnico no suele ser igual a la demanda energética que cubre. En general el consumo será mayor que la demanda atendida, y por tanto habrá pérdidas. La relación entre ambos parámetros es la eficiencia del aparato. Existen casos contados en que, sin embargo consideramos (aunque no sea cierto) que la demanda antendida es mayor, en unidades energéticas, a la energía final consumida. No es que no haya pérdidas, sino que existe una segunda fuente de energía gratuita que no contabilizamos dentro del consumo final. Es el caso de una [bomba de calor] en su aplicación más popular, los aparatos de aire acondicionado, es capaz en verano, gracias al aporte de energía eléctrica que recibe, de arrancar calor al ambiente interior y cedérselo al exterior, inviertiendo la dirección normal de esa trasferencia de calor, que sería del exterior (más caliente) al interior.

Ahora bien, ¿cuales son las emisones de gases de efecto invernadero a la atmósfera consecuencia de cubrir las demandas de servicios energéticos del edificio (temperatura, ventilación, iluminación, agua caliente...) a través de sus sistemas técnicos (calefacción, climatizadores, ventiladores, termos, bombillas etc)?. Serán las emisiones vinculadas al suministro energético (calculadas para el consumo primario) aportado a dichos sistemas. Dado que la electricidad se produce a través de una mezcla de fuentes primarias y tecnologías de transformación, se publica periódicamente las emisiones asociadas a la unidad de electricidad en el "mix" español. Para otras fuentes primarias, como el gas natural o el propano, existen tablas normalizadas, incorporadas en los programas de cálculo.

Sistema de cálculo de la calificación

Los técnicos tienen herramientas de cálculo que les permiten efectuar el certificado energético. A la hora de efectuar el certificado los técnicos valoran aspectos previos como el año de construcción del edificio, el tipo de inmueble, la ubicación geográfica del inmueble. Con estos datos previos, los programas de certificación energética tienen en consideración las condiciones climáticas del lugar en cuestión, sumado a las bases de datos que llevan incorporadas.

Una vez hecho esto, se facilitan una serie de parámetros fruto de la medición durante la visita al inmueble y en base a la normativa. Estos parámetros analizan la envolvente térmica (cerramientos, muros exteriores, suelo, ventanas), datos de las instalaciones térmicas del edificio y medidas de mejora.

Respecto a las condiciones de ocupación del edificio ó unidad, no se tiene en consideración la realidad de las mismas. Los programas realizan el calculo con unas condiciones de uso preestablecidas, de modo que los edificios sean comparables entre sí independientemente de quien los utilice. El certificado es un documento que se requiere presentar por el vendedor al momento de poner su propiedad en venta. Se requiere que el dueño de la propiedad presenta el certificado de eficiencia energética (original y firmado por técnico) al notario para completar la transferencia de la propiedad a la hora de la firma de escritura compraventa.

X. Última fatura de comunidad

¿Que es la factura de comunidad?

Comunidad: las personas que viven juntas bajo ciertas reglas o que tienen los mismos intereses.

El importe de la cuota de comunidad depende mucho de las instalaciones y equipamiento que tenga la finca y también de los gastos que supone tener esa finca en buen estado y funcionamiento. Instalaciones como la piscina o la zona deportiva, así como el jardín y otras zonas comunes suponen un gasto de mantenimiento que repercutirá directamente a la cuota que tiene que pagar el vecino de esa finca. Este debe figurar en los estatutos de la comunidad de propietarios.

XI. Encargo de venta firmado con Andalucia4you

Una nota de encargo o un compromiso de gestión de venta sin exclusiva, es un contrato privado de servicios inmobiliarios entre un cliente vendedor y Andalucia4 you para gestionar la venta de la vivienda.

Sin exclusiva quere decir que el propietario puede vender por sí mismo la vivienda o dejárselo a otras agencias inmobiliarias. Firmando este contrato autorizan a Andalucia4you a que pueda vender su casa, teniendo en cuenta que trabajamos con registro de clientes y le avisaremos cada vez con antelación cuando visitemos su vivienda.

El acuerdo establece que sólo en el caso de la venta nuestra agencia inmobiliaria recibirá las comisiones acordadas por los servicios prestados. En Andalucia4you no requerimos exclusividad pero en caso de que prefiera utilizar un único punto de contacto y le gustaría trabajar con nosotros, le podemos ofrecer un servicio exclusivo. Contactenos para obtener más información.

XII. Una fotocopia de su DNI o pasaporte

Documentos requeridos para firma de Escritura-Comraventa

En primer lugar, ¡felicidades! Hemos encontrado el comprador y tenemos un acuerdo del precio de venta.

¿Qué es lo que sigue ahora?

1. Contrato de reserva firmado

El contrato de reserva entre el vendedor y el comprador. Es un acuerdo de depósito que permite al comprador a reservar la propiedad durante un cierto período (por lo general durante cuatro semanas) para llevar a cabo la investigación jurídica de la propiedad y organizar su financiación. El importe de la reserva es entre 3.000, - 5.000, - euros.

2. Contrato de compraventa privado firmado

Este contrato es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador y está preparada por su abogado después de que se complete la investigación jurídica de la propiedad. El abogado del comprador confirma que todos los documentos de la propiedad son correctos y el comprador puede seguir pagando el 10% de depósito al vendedor. En este documento usted confirma está de acuerdo con la fecha y las condiciones para la realización de la transferencia de propiedad y firma de escritura compraventa frente el notario (por lo general entre 2 y 4 semanas después de la firma de este contrato).

3. Firma de Escritura Compraventa

La finalización de la transmisión de la propiedad se lleva a cabo en la oficina del notario local.

El resto del precio de compra debe ser pagado a la firma de la escritura.

Siempre acompañamos a nuestros clientes al notario. Ambas partes, el vendedor y el comprador en el caso de la hipoteca de su banco debe estar presente en persona en la notaria, a menos que una de las partes no está disponible para asistir a la reunión y tiene un representante legal en España (previamente dispuesto a través autorización). El notario asegura que las partes se identifican y se compruebe que los requisitos legales y los pagos se hacen correctamente.

Por favor lleva al notario, como mínimo los siguientes documentos:

¿Cuáles son los gastos de la venta?

Cuando se trata de la venta de su propiedad varias preguntas están surgiendo y uno de las más importantes es: cuáles son los gastos de la venta?

El comprador paga su parte de los gastos (leer más acerca de los gastos de la compra de una propiedad). Los gastos de venta consisten de:

1. Impuestos:

2. Gastos y honorarios por los sevicios prestados:

3. Los honorarios de asesoramiento jurídico:

En caso de que a los documentos de su propiedad les necesita una revisi'on antes de la firma de la escritura compraventa frente del Notario. El notario en España realiza la identificación de las partes y comprueba los pagos con el fin de transferir la propiedad mediante la firma de la Escritura de Compraventa (Escritura) correctamente. Por lo tanto, siempre recomendamos consultar a su abogado y su agente inmobiliario cuando se piensa en la venta de su propiedad. Leer más acerca de la documentación requerida por la venta.

Por favor, tenga en cuenta que este documento es sólo una guía para ayudarles a nuestros clientes para recopilar la información. Por lo tanto no hay derechos que se pueden derivar de este documento.

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¿Tiene una pregunta?

Si no encuentra lo que busca o necesita más información no dude en ponerse en contacto con nosotros o concertar una cita en nuestra oficina en Caleta de Vélez.
Quedamos a su disposición.

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